Haustech 1/2019

Zum Sanieren bewegen

Sanierungsmassnahmen werden häufig gebündelt mit Massnahmen des Innenausbaus wie dem Ersatz von Küchen und Bädern. (Foto: iStock)
Simon Eberhard /

Um die Ziele der Energiestrategie 2050 zu erreichen, ist die energetische Sanierung des Gebäudebestands unerlässlich. Der Bund kann zwar Förderinstrumente etablieren, letztendlich liegt die Entscheidung aber beim Immobilienbesitzer. Welche Faktoren eine Sanierung begünstigen oder verhindern, untersucht ein neues Forschungsprojekt.

Die Zahl ist in Fachkreisen umstritten – und doch hält sie sich hartnäckig und taucht immer wieder in Diskussionen auf: Auf knapp ein Prozent bezifferte der SIA vor einigen Jahren die energetische Sanierungsrate in der Schweiz. Wenn auch diese Quote mit Vorsicht zu geniessen ist, bleibt doch eine Vorstellung der Grössenordnung und die Erkenntnis: Es besteht Handlungsbedarf. Denn die Gebäude verursachen in der Schweiz knapp die Hälfte des Energieverbrauchs. Während Neubauten bereits einen hohen energetischen Standard aufweisen, liegt die Krux im Gebäudebestand, der oftmals schlecht isoliert ist und über eine wenig effiziente, fossile Heizung verfügt.

Nachfrage hat zugenommen

Die Energiestrategie 2050 sieht Massnahmen vor, um Sanierungen von alten Gebäuden voranzutreiben. So können Investoren für energetische Sanierungen ab 2020 von besseren steuerlichen Konditionen profitieren, als das bereits bisher der Fall war. Zudem unterstützt das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen die energetische Sanierung von Gebäuden.

Per Anfang 2017 wurde dieses neu organisiert. Seitdem sind die Kantone vollumfänglich für die kantonalen Förderprogramme verantwortlich. Sie können dabei ihre Schwerpunkte unter der Berücksichtigung der Vorgaben durch den Bund den regionalen Gegebenheiten anpassen. Der Bund unterstützt sie zudem mit Bild- und Informationsmaterial sowie der 2018 neu lancierten Website. «Gemäss Auswertungen konnten die Kantone 2017 ungefähr 60 Millionen mehr für energetische Sanierungen verpflichten als im Vorjahr», sagt Roger Nufer, Fachspezialist Gebäude beim Bundesamt für Energie und Verantwortlicher für das Gebäudeprogramm. «Die Nachfrage nach Fördergeldern und die Anzahl Sanierungen haben also zugenommen.»

Ganzheitlicher Ansatz

Ein erster Zwischenerfolg also – doch was, wenn der Immobilienbesitzer trotz dieser Anreize kein Interesse zeigt, sein Gebäude auf Vordermann zu bringen? Zumal es sich bei etwa der Hälfte der Immobilienbesitzer in der Schweiz um institutionelle Investoren handelt, denen es kaum an der notwendigen Liquidität mangelt und die daher auch nicht auf Förderbeiträge angewiesen sind. Bei dieser Frage setzt das Projekt «SaNuInvest» an. Unterstützt vom Bundesamt für Energie (BFE) untersuchten zwei Institute der Hochschule Luzern (HSLU) die Gründe, die institutionelle Investoren an Sanierungen hindert und die Faktoren, die sie motivieren, das Thema anzupacken.

Das Projekt erfolgte in einem ersten Schritt über Workshops und Einzelinterviews sowie eine Konferenz mit Projektentwicklern, Bauherren, Betreibern und anderen Fachexperten. In einem zweiten Schritt erarbeitete das Projektteam einen Leitfaden, wie Sanierungen anzugehen sind, damit sie nachhaltig ein Erfolg werden. Dabei spielte der ganzheitliche Ansatz eine wesentliche Rolle: «Wir haben gezielt wirtschaftliche Ansätze, institutionelle Rahmenbedingungen, gesellschaftspolitische Entwicklungen sowie architektonische, energetische und technische Ansätze analysiert und in die Betrachtungen integriert», sagt Projektleiter Marvin King von der HSLU.

Entscheid bleibt beim Bauherr

Was sind die wichtigsten Erkenntnisse der Studie? «Wir konnten feststellen, dass aus Sicht der institutionellen Investoren ein Schwerpunkt auf die Erzielung einer attraktiven Rendite sowie auf ein effektives und effizientes Immobilienmanagement gelegt wird», beantwortet Marvin King die Frage. Allerdings greife eine ausschliessliche Renditebetrachtung zu kurz und weitere Teilaspekte müssten in die Betrachtung integriert werden. «In diesem Zusammenhang kommt dem gesellschaftlichen Wandel eine wachsende Bedeutung zu.» Konkret: Neue Arbeits- und Lebensformen erfordern flexiblere Gebäude. Dieser Aspekt muss laut King bei Sanierungen verstärkt berücksichtigt werden. Ausserdem sind energetische Aspekte innerhalb und zwischen Gebäuden zu berücksichtigen, wobei reine energetische Sanierungen selten durchgeführt werden. Sanierungsmassnahmen werden häufig gebündelt mit Massnahmen des Innenausbaus wie dem Ersatz von Küchen und Bädern.
In einem weiteren Projektschritt haben Marvin King und sein Team fünf Faktoren definiert, die eine erfolgreiche Sanierung ausmachen. Er betont dabei, dass die grundlegenden Entscheidungen noch immer bei der Bauherrschaft liegen. «Sie muss entscheiden, wie sie ein Objekt nutzen möchte und wie viel Flexibilität für nachhaltige Nutzungen möglich sein soll.»

Kritischer zweiter Nutzungszyklus

Roger Nufer vom BFE leitet vom Projekt die Erkenntnis ab, dass der erste Nutzungszyklus einer Immobilie, also bis zur ersten Sanierung, weniger das Problem sei. «Aufgrund der möglichen Aufwertung von Problemen ist die energetische Sanierung Bestandteil der Portfoliostrategie von institutionellen Investoren», sagt er. Dank des Zugangs zu Kapital stellen ökonomische Kriterien für die Akteure somit ein geringeres Hemmnis dar, womit die erste Sanierung im Nutzungszyklus nicht kritisch sei.

Hingegen, so führt Nufer weiter aus, spielen objektspezifische Hürden eine relevante Rolle bei energetischen Sanierungen. «Marktschwache Regionen mit einem grossen Angebot an Immobilien wirken sich hindernd auf energetische Sanierungen aus», erläutert er. «Ein Mietzinsaufschlag infolge umfassender Erneuerungen etwa wird der Marktsituation nicht gerecht.» Diese Situation spitze sich insbesondere für Immobilien zu, die bereits einmal saniert wurden. Der zweite Nutzungszyklus der Immobilie sei bei institutionellen Investoren somit eher als kritischer Punkt zu identifizieren, so seine Schlussfolgerung.

Staat schafft Voraussetzungen

Der lokale Immobilienmarkt ist auch für Marvin King ein entscheidender Faktor, wie auch die geänderten institutionellen Rahmenbedingungen. «Aus Sicht institutioneller Investoren sollten staatliche Massnahmen wie Denkmalschutz oder steuerliche Rahmenbedingungen regelmässig überprüft werden», sagt er. So kann der Staat zwar Sanierungen nicht erzwingen, aber doch zumindest die günstigen Voraussetzungen schaffen – bei privaten wie bei institutionellen Hauseigentümern.