Verlockend günstige Zinsen

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Paolo D'Avino /

Beim Abschluss einer Hypothek richtet sich der Fokus oft auf den Zinssatz. Doch vor dem Kauf von Wohneigentum sollten Kaufinteressenten auch auf andere Aspekte achten. Individuelle Abklärungen helfen, ansonsten kann der Traum vom Eigenheim teuer zu stehen kommen.

Die Verlockung ist gross und die Formel einfach. Je tiefer die Zinsen, desto attraktiver ist es, eine Hypothek aufzunehmen, um sich den lang gehegten Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Für viele Schweizerinnen und Schweizer ist die Ausgangslage nach wie vor reizvoll, und wenn man die Nachfrage an der Zunahme des Hypothekarbestandes der Migros Bank ausmacht, haben wiederum viele davon profitiert. «Das Volumen hat im ersten Halbjahr 2016 um knapp 1,5 Prozent zugenommen», sagt Sandra Burgunder von der Migros Bank. Doch, räumt sie ein, ist die Zuwachsrate gegenüber den Vorjahren tiefer ausgefallen. Mitgewirkt hätten die strengeren regulatorischen Vergabekriterien, meint die Leiterin  Produktmanagement Finanzieren.

Die Zinsen verharren seit Jahren auf sehr tiefen Niveau, und in der Beurteilung von Martin Loosli, Leiter Produktmanagement Bilanz & Geldverkehrsgeschäfte der Zürcher Kantonalbank (ZKB) ist die Versuchung für Kreditnehmer gross. «In Anbetracht des rekordtiefen Zinsniveaus präsentiert sich das Umfeld für Hypotheken weiterhin sehr attraktiv. Die Bautätigkeit lässt etwas nach, stützt die Nachfrage jedoch nach wie vor.»

Thomas Rieder von der Credit Suisse (CS) meint, dass «aufgrund der erreichten Preisniveaus und höherer finanzieller  Anforderungen wir eine leicht rückläufige Nachfrage feststellen». Trotz des tieferen Wachstums bleibt die Zusatznachfrage nach Wohneigentum aber dank der sehr tiefen Hypothekarzinsen beachtlich, meint der Immobilienökonom. Zudem setze die CS generell auf qualitatives Wachstum und verfolge bei der Vergabe von  Hypothekarkrediten bewusst eine konsequente Kreditpolitik.

Dämpfend wirken sich die regulatorischen Verschärfungen bei der Hypothekarvergabe aus. Das bestätigen alle  angefragten Banken. Auch die Raiffeisen Schweiz, die ebenfalls einen leichten Rückgang ausmacht. «Obwohl die Halbjahreszahlen 2016 noch nicht bekannt sind, kann aufgrund der Zahlen des ersten Quartals gesagt werden, dass sich die Nachfrage nach Hypotheken etwas abschwächt», stellt Alexander Ocker, Leiter Produktmanagement Aktivprodukte, fest. Diese Wachstumsabschwächung stünde in erster Linie in Zusammenhang mit den neuen regulatorischen Vergabekriterien wie die seit 2012 gültigen Eigenmittelrichtlinien, der Kapitalpuffer oder die differenzierten Amortisationsregelungen.

Stabilisierung des Wohnungsmarkts

Tatsache ist, dass die Banken in der Schweiz ihre Hypothekarforderungen gegenüber dem Inland im Jahr 2015 haben  steigern können. Gemäss Publikation der Schweizerischen Nationalbank «Die Banken in der Schweiz 2015» ist der  Bestand per Ende 2015 um 2,6 Prozent oder 23,8 Mrd. Franken auf 924,7 Mrd. Franken gestiegen. Insgesamt hat sich die Nachfrage im ersten Halbjahr 2016 positiv entwickelt und die Autoren des «Immo-Monitoring 2016/2» prognostizieren, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern vorerst gross bleiben wird. Bei den Eigentumswohnungen gehen die Auguren von Wüest & Partner AG (W&P) davon aus, dass die geburtenstarken  Nachkriegsjahrgänge immer noch als Käufer auftreten würden, vor allem wenn sie einen Wechsel vom Einfamilienhaus in eine Eigentumswohnung anvisieren.

Auch die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist gross, doch lasse sie sich aufgrund des realisierten Preisniveaus immer seltener erfüllen,  sagen die Autoren von W&P. «Das Ausweichen in ländlichere, aber dennoch gut erschlossene Gebiete hält auch im laufenden Jahr an. Sobald die kritischen Reisezeitwerte von typischerweise 45 Minuten für den potenziellen Einfamilienhauseigentümer überschritten werden, sinkt die Nachfrage rapide.» Auch das Immobilienbarometer der ZKB vom 1. Quartal 2016 zeigt auf, dass sich die Bautätigkeit stabilisiert hat. «Die Wohnbautätigkeit ist von etwa 48 000 Wohnungen im 2014 auf 45 000 Einheiten im 2015 zurückgegangen», und für 2016 erwarte man einen Rückgang auf 42 000 Wohnungen, sagt das Immobilienbarometer der ZKB voraus. Und doch. Für die meisten Menschen bleibt der Erwerb von Wohneigentum von weitreichenden finanziellen  Konsequenzen. Deshalb ist für die Hypothekarnehmer, auch bei tiefen Zinsen, Vorsicht geboten, könnten doch für sie  einige Aspekte teuer zu stehen kommen, wenn wichtige Fragen unbeantwortet bleiben.

Diversifizierung sinnvoll

Die Finanzierung oder die Wahl der Laufzeiten zum Beispiel. Günstiger können die Hypothekarsätze gar nicht sein, und die Angleichung der Konditionen zwischen langfristigen und kurzfristigen Hypotheken macht, wie ein Blick auf die Zinstabelle zeigt, die Laufzeitwahl nicht einfacher. Viele Hauskäufer setzen verstärkt auf eine riskante Variante, doch die Banken raten nach wie vor zu einer Diversifizierung. «Die CS gibt keine pauschalen Empfehlungen ab. Der geeignete Produktmix ist abhängig vom individuellen Risikoprofil, der Produktwahl, der Produktlaufzeiten sowie deren Zusammensetzung», sagt Thomas Rieder. Das Risikoprofil hänge von der Bereitschaft ab, Zinsschwankungen zu  tolerieren, fügt der Immobilienökonom der CS hinzu.

Generell lässt sich sagen, dass eine Laufzeitstaffelung in vielen Fällen sinnvoll ist. Das bestätigen auch die anderen Banken. Martin Loosli von der ZKB betont, dass «aufgrund der anhaltend tiefen Zinsen ein Produktmix von  Festhypotheken mit mittleren und langen Laufzeiten und einer Libor-Hypothek empfehlenswert ist». So könne man über die nächsten Jahre von den günstigen Zinsen profitieren, Budgetsicherheit haben und gleichzeitig den  Flexibilitätsspielraum erhöhen.

Durch eine breite Diversifizierung ist der Hauseigentümer gut auf verschiedene Zinsszenarien vorbereitet. Dies sieht auch Alexander Ocker von der Raiffeisen Schweiz so und fügt hinzu, dass neben reinen Finanzierungsaspekten sich der Hypothekarnehmer ebenso mit der eigenen Situation auseinanderzusetzen hat. «Raiffeisen Schweiz empfiehlt den Kunden, sich über die Wohn- und Arbeitssituation, über einen möglichen Kinderwunsch oder, wenn Jugendliche im Haus sind, über deren Wünsche, beispielsweise ein Studium, auseinanderzusetzen.»

Raiffeisen gibt den Kundinnen und Kunden, die sich noch nicht mit der Wahl einer Hypothekenmodells befasst haben, einen Fragenkatalog ab, der hilft, diese und weitere Fragen zu erörtern und dieser kritisch nachzugehen. Eigenkapital und Einkommen zentral Die Eigenkapital- und Einkommensbasis seien für die Finanzierung zentral, betont Sandra Burgunder von der Migros Bank. «Die Belehnung bei selbst genutztem Wohneigentum beträgt maximal 80 Prozent. Das heisst, dass der Hypothekarnehmer mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts aus eigenen Mitteln finanzieren muss.» Die  Tragbarkeitsrechnung dürfe für die laufenden Kosten für die Liegenschaft maximal 35 Prozent des Nettoeinkommens bzw. 33 Prozent des Bruttoeinkommens betragen.

Das Prinzip 80/20 gilt auch für die anderen Banken. Die Finanzierung muss für die Kundschaft langfristig tragbar sein. Die Migros Bank sichert sich gegen den Wiederanstieg der Zinsen gemäss Sandra Burgunder ab, indem sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 Prozent rechnet. Raiffeisen ihrerseits verwende für die Tragbarkeit einen  durchschnittlichen Zinssatz von 5 Prozent, sagt Ocker, damit man mögliche Zinsschwankungen auffangen kann. Dabei dürfen die Wohnkosten das Bruttoeinkommen nicht mehr als 33 1/3 Prozent belasten, allfällige Amortisationszahlungen sind dabei mitberücksichtigt. Dazu kommen die gültigen Eigenmittel-Richtlinien. «In Übereinstimmung mit den seit dem Juli 2012 gültigen Eigenmittel-Richtlinien muss der Kunde mindestens zehn Prozent echte eigene Mittel beisteuern, die nicht aus der 2. Säule (BVG) stammen dürfen», ergänzt Rieder.

Angebote vergleichen

Für die Hypothekarnehmer wird es aufgrund der Zinssituation wichtiger denn je, mehrere Angebote zu vergleichen. Das braucht Zeit und Rat, denn oft unterscheiden sich die Richtlinien der Institute im Detail. «Im Sinne einer kompetenten und verantwortungsvollen Kundenberatung achtet die ZKB schon bei der Gewährung einer Hypothek auf eine nachhaltige Tragbarkeit der Finanzierung. Insbesondere bei Kreditnehmern ab Alter 50. «Die Tragbarkeitsprüfungen werden im Hinblick auf das Rentenalter vorgenommen und die Amortisationshöhe so festgelegt, dass die finanzielle Belastung auch nach der Pensionierung noch gewährleistet ist», sagt Loosli von der ZKB. «Oft sinkt die finanzielle Tragbarkeit mit Erreichen des Pensionierungsalters», sagt Burgunder, und angesichts dessen suche die Migros Bank mit ihren Kunden das Gespräch, so dass sich allenfalls notwendige Massnahmen zur Verbesserung der Tragbarkeit frühzeitig aufgleisen lassen. Die Migros Bank gewähre Kunden auch nach der Pensionierung Immobilienfinanzierungen, so Burgunder, doch sei zu beachten, dass mit Erreichen des Pensionierungsalters keine 2. Hypothek mehr erhältlich sei und die Belehnung maximal 67 Prozent betrage.

Bei der CS setzt man ebenfalls auf ein individuelles Beratungsgespräch. «Im Rahmen der Abklärungen legen wir Wert auf eine fundierte Erfassung und Beurteilung des Kundenprofils und der Risikoeinschätzung. Wir verfolgen dabei – nicht  zuletzt auch zum Schutz der Kunden – bewusst eine den persönlichen Verhältnissen angepasste konservative  Risikostrategie», sagt Rieder. Auskunft zu abgelehnten Hypothekaranfragen geben alle angefragten Banken
keine.

Energetische Investitionen werden unterstützt

Auch bei Renovationsarbeiten oder bei energetischem Bauen stehen die Banken mit Rat und Tat zur Seite und empfehlen, wie beim Kauf von Wohneigentum, die Hausbank früh in den Prozess einzubinden. Der Nachhaltigkeitsgedanke steige und die Raiffeisen Schweiz unterstütze mit Zinsvorteilen das energetische Bauen oder Investitionen in umweltfreundliche Anlagen, so Ocker. «Die Vergabekriterien für die Finanzierung von energetischen Sanierungen unterscheiden sich nicht von den regulären Kriterien. Hingegen bietet Raiffeisen zinsvergünstigte Finanzierungen für Renovationstätigkeiten oder bei Gebäuden mit Minergie-Ausweis oder einem entsprechenden GEAK. Zudem hat Raiffeisen als erste Bank in der Schweiz die energetische Immobilienbewertung systematisch in die ohneigentumsberatung integriert», sagt Alexander Ocker.

Grundsätzlich, so alle angefragten Banken, gelten die gleichen Vergabekriterien wie für konventionelle Hypotheken, unabhängig vom Energie-Standard der Wohnliegenschaft. Laut Loosli unterstützt die ZKB mit dem Umweltdarlehen ebenfalls energieeffizientes Bauen und Renovieren von selbst genutztem Wohneigentum, «indem wir auf die Finanzierung von Gebäuden mit Minergie-Standard oder entsprechendem GEAK einen attraktiven Zinsvorteil gewähren. Zudem übernehmen wir die Kosten für die Minergie-Zertifizierung oder den GEAK Ausweis.» Die Migros Bank rechnet für Objekte im Minergiestandard bei der Tragbarkeit nicht mit einem Prozent, sondern mit 0,5 Prozent Nebenkosten. Zudem übernimmt sie laut Burgunder Kosten für die Minergie-Zertifizierung bis zu 2000 Franken, sofern diese nicht von einem Kanton getragen werden. Wer in Wohneigentum investieren will, tut gut daran, sich bei Experten den nötigen Rat einzuholen. Allzu schnelle Entscheidungen könnten sich als kontraproduktiv erweisen.

Zinsniveau bleibt tief

Die Zinsentwicklung müsse man im Auge behalten, meinen alle angefragten Banken, auch wenn die Prognosen über die langfristige Entwicklung der Zinsen, so die Bankexperten, mit grossen Unsicherheiten belastet sind. «Nach dem Brexit-Entscheid haben die zehnjährigen Zinsen mit minus 0,5 Prozent einen neuen, historischen Tiefpunkt erreicht», sagt Martin Loosli von der ZKB. Damit rücke eine Normalisierung des Zinsniveaus in der Schweiz in weite Ferne, zumal die Unsicherheit vorerst anhalten wird, meint Loosli weiter. Auch Thomas Rieder von der CS erwartet in den nächsten Monaten keine Anpassung der Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank. «Die Libor-Hypotheken bleiben daher auf ihren Tiefstständen.» Komme es in Zukunft zu Zinserhöhungen, werde das Preiswachstum abgebremst werden. Auch die Raiffeisen Schweiz rechnet weiterhin mit tiefen Zinsen und in drei Jahren höchstens mit einem schwachen Anstieg, der mehr oder weniger spurlos am Immobilienmarkt vorbeigehen dürfte.

«Mit der Einführung des Referenzsatzsystems hat der Immobilienmarkt ein Trägheitselement eingebaut, das  Marktverwerfungen die Spitze bricht, meint Alexander Ocker. Das Umfeld wird für den Erwerb von Wohneigentum attraktiv bleiben und wer sich den Traum realisieren möchte, tut gut daran, sich bei Experten den nötigen Rat einzuholen. Alles andere könnte, trotz anhaltend tiefer Zinsen, sich rasch als teure Lösung entpuppen.

Diesen und weitere Artikel lesen Sie auch in der Haustech-Ausgabe 9/2016.