Haustech 6/2018

Kaufen steht immer noch hoch im Kurs

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Paolo D'Avino /

Obwohl der Hypothekarzins im Moment tief ist, braucht es ein gutes finanzielles Polster, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Ohne wird es schwierig. Die Belehnung und Tragbarkeit sind für die Finanzinstitute die wichtigsten Kriterien bei der Gewährung einer Hypothek.

Spielend leicht zum Eigenheim» steht auf den Werbeplakaten der Migros Bank geschrieben, die in letzter Zeit vermehrt nach neuen Hypothekarnehmern suchen. Die Nachfrage nach Wohneigentum hält in der ganzen Schweiz an. Insgesamt präsentiere sich der Immobilienmarkt für selbstgenutzte Liegenschaften nach wie vor in einem robusten Zustand, meint Stefan Heitmann, CEO von MoneyPark. «Die Nachfrage ist unverändert gut und bewegt sich auf Vorjahresniveau.»

Verglichen mit den Vorjahren bleibe die Nachfrage auf einem hohen Niveau, meint Thomas Rieder von der Credit Suisse (CS). Der Senior Economist räumt zwar ein, dass sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern Ende 2017 und Anfang 2018 etwas abgeschwächt habe, doch das Niveau im Vergleich zu den Vorjahren immer noch hoch sei. Er führt diese Phase auf die langsam anziehenden Zinssätze von Fix-Hypotheken sowie auf die jüngsten Preisanstiege bei Wohneigentum zurück.

«Ungeachtet der gestiegenen Immobilienpreise sind der Wunsch und die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen hoch», bestätigt auch Irina Martin, Ökonomin der Migros Bank. Treibende Faktoren seien die tiefen Hypothekarzinsen, die die Variante Kauf statt Miete attraktiv erscheinen lassen. «Das Volumen der Hypothekarkredite hat sich bei der Migros Bank im ersten Semester um 2,4 Prozent erhöht», ergänzt Martin.

Ähnlich tönt es auch bei den anderen angefragten Banken. «Die Bautätigkeit lässt zwar etwas nach, stützt die Nachfrage jedoch nach wie vor», meint Martin Loosli, Leiter Produktmanagement Bilanz- und Geldverkehrsgeschäft bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB). Dämpfend wirkten sich einzig die regulatorischen Verschärfungen der letzten Jahre bei der Hypothekarvergabe aus. Und Alexander Ocker, Leiter Produktmanagement Kreditprodukte Privat- und Anlagekunden bei Raiffeisen Schweiz, geht davon aus, ohne definitive Zahlen für das erste Halbjahr 2018 zu haben, dass sich das Wachstum bei seinem Finanzinstitut im Rahmen des Vorjahres bewege.

Ein grosses Polster hilft

Die Frage der Finanzierung ist wohl die heikelste und gleichzeitig wichtigste, die vor der Realisierung eines Bauvorhabens auf die Bauwilligen zukommt. Ein Grund mehr für alle, vor dem Kauf einer Liegenschaft genauer auf die eigene finanzielle Situation zu schauen, damit der Gang zur Bank nicht zum Fiasko wird. Wie leicht man zur Hypothek kommt, weiss man erst, wenn man vor dem Bankberater sitzt und sich nach der Finanzierung einer Hypothek erkundigt.

Was ist zu tun, damit die Bank den Käufern einen Kredit gewährt? Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen? Und wie viel Kapital muss man aus eigenen Kräften beisteuern? Grundsätzlich zählen neben den Zinsen und der Amortisation auch der Unterhalt der Immobilie zu den laufenden Kosten einer Hypothek. Wer genügend Vermögen angespart hat, hat den ersten Schritt zum eigenen Heim gemacht. Je grösser das Polster, desto einfacher. Auch wenn die Fragen aus Sicht der Käufer vielschichtig sind, ist es kein Geheimnis, dass sich die Finanzin-stitute vor allem für zwei Kennzahlen interessieren: die Belehnung zum einen und die Tragbarkeit zum anderen.

«Bei der Credit Suisse sind die Bestimmungen im privaten Wohnbau für Einfamilien- wie auch Stockwerkeigentum grundsätzlich gleich anwendbar», meint Thomas Rieder. Der Vergabe von Hypothekarkrediten gehe bei der CS, wie auch bei den anderen Banken auch, ein Beratungsgespräch voraus, in dem die finanziellen Voraussetzungen der Finanzierung mitsamt der Rückführung gemeinsam mit dem Kunden geklärt werden. «Im Rahmen unserer Abklärungen legen wir Wert auf eine fundierte Erfassung und Beurteilung des individuellen Kundenprofils inklusive Risikoeinschätzung. Wir verfolgen, nicht zuletzt auch zum Schutz der Kunden, eine den persönlichen Verhältnissen angepasste und konservative Risikostrategie», erklärt Rieder.

20 Prozent eigene Mittel

Bei der Vergabe sind die Eigenkapitalbasis und das laufende Einkommen in der Beurteilung  zentral. Money Park stützt bei sich selber und allen Partnern auf sehr strenge Vergabekriterien. Raiffeisen Schweiz prüft die Kreditfähigkeit und -würdigkeit des Bauwilligen und wendet bei der Vergabe ihre bankinternen Bestimmungen an, die unter anderem auch die Vorgaben der Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (SBVg) erfüllen.

«Raiffeisen prüft und beurteilt die Tragbarkeit auf Ebene des Gesamtengagements des Schuldners», sagt Alexander Ocker. «Bei der ZKB gilt, dass bei selbstbewohntem Wohneigentum mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden müssen. Davon dürfen mindestens 10 Prozent nicht aus dem Guthaben der 2. Säule stammen», sagt Martin Loosli, um gleich zu ergänzen, dass im Hinblick auf eine nachhaltige Tragbarkeit oder in Bezug auf die Marktgängigkeit des Objektes, beispielsweise bei Liebhaber-objekten oder einem Objekt im oberen Preissegment, situativ auch höhere Eigenmittel verlangt werden.

Neben der beruflichen und der finanziellen Situation haben auch das Alter und die Lebenssituation einen Einfluss auf die Vergabe. So zum Beispiel muss bei der Migros Bank die Amortisation auf 67 Prozent des Belehnungswertes innert 15 Jahren erfolgen. «Maximal jedoch bis zur Pensionierung», sagt Martin, was bedeutet, dass Kreditnehmer, die bei der Vergabe älter sind als 50 Jahre, eine höhere jährliche Amortisation leisten müssen.

Kalkulatorischer Zins

«Für jemanden, der kurz vor der Pensionierung steht, sind die Hypothekarstrategien anders als für einen Erstkäufer, der noch mitten im Arbeitsprozess steckt», sagt auch Stefan Heitmann von MoneyPark. Gemäss Alexander Ocker von Raiffeisen Schweiz könne die Tragbarkeitsberechnung bei Privatkunden entweder detailliert vorgenommen werden, womit nachgewiesen werde, dass der Schuldner die kalkulatorischen Lasten  mit seinen nachhaltigen Einnahmen tragen kann. «Oder via vereinfachte Tragbarkeitsberechnung», meint der Leiter Produktmanagement Kreditprodukte bei Raiffeisen Schweiz, was heisst, dass die kalkulatorischen Lasten nicht mehr als ein Drittel der Einnahmen betragen dürfen.

Im Sinne einer verantwortungsvollen Kundenberatung achtet auch die ZKB schon bei der Gewährung auf eine nachhaltige Tragbarkeit der Finanzierung. «Wir rechnen mit einem kalkulierten Zinssatz von derzeit 5 Prozent zuzüglich linearer  Amortisationen mit maximaler Belehnung von zwei Drittel des Eigenheimwertes nach spätestens 15 Jahren», sagt Martin Loosli. Dazu kommen 0.7 bis 1 Prozent Nebenkosten auf dem Eigenheimwert.

Mögliche Preisanstiege

Die Ausgangslage mit den tiefen Hypothekarzinsen ist nach wie vor verlockend, doch die Preise für Liegenschaften steigen. «Ausgelöst durch den Renditeanstieg auf den Kapitalmärkten haben sich die Finanzierungskosten für Wohneigentum in den letzten Monaten tendenziell erhöht», schreiben die Autoren in ihrer Zusammenfassung in der Frühlingsausgabe des Immo-Monitoring 2018/2. Das verhält sich nicht in allen Regionen der Schweiz gleich, stellen die Autoren weiter fest. «Weil in den vergangenen Quartalen die Neubauproduktion vielerorts zurückgegangen ist, hat sich die Verfügbarkeit an zum Verkauf stehenden Objekten im 2017 um über 
12 Prozent reduziert.»

Der Trend dürfte sich auch 2018 so weiterentwickeln und die Preise weiter anheizen. «Auch im laufenden Jahr ist nicht mit einer Bautätigkeit zu rechnen, die sich der regen Nachfrage anpasst.» Trotz der angestiegenen Hypothekarzinsen und der Zunahme der Eigenmittel ist gemäss den Autoren des Immo-Monitoring das Interesse für Wohneigentum nach wie vor gross. Wüest Partner rechnet mit einem Preisanstieg von 0.1 Prozent bei Eigentumswohnungen als auch bei den Einfamilienhäusern mit 1.4 Prozent im laufenden Jahr.

Höhere Preise als Regulator

Doch Stefan Heitmann von MoneyPark und Martin Loosli von der ZKB relativieren. «Der erwähnte Renditeanstieg hat sich seit Mitte Juni bereits wieder stark abgeschwächt», sagt Heitmann. Er gehe davon aus, dass sich der Anstieg des Zinsniveaus weiter in die Ferne verzögern wird. «Falls die besagte Erhöhung des Zinsniveaus doch einsetzen würde, hätte dies für den Hypothekarmarkt vor allem den Effekt eines sich nochmals verschärfenden Wettbewerbs unter den Anbietern.»

Martin Loosli hingegen rechnet in den nächsten zwei Jahren schweizweit mit leicht rückläufigen Preisen für Wohneigentum. «Gesamtschweizerisch kann von einer gesunden Abkühlung am Markt für Wohneigentum gesprochen werden. Während die Nachfrage nach Wohnimmobilien nach der Finanzkrise und den damit einhergehenden fallenden Zinsen und hohen Zuwanderungsraten nahezu explodierte, brachte die Verschärfung der Finanzierungsbedingungen in den Jahren 2012 und 2014 die nötige Beruhigung der Lage.»

Thomas Rieder von der CS pflichtet dem bei und ergänzt. «Die Nachfrage nach Hypotheken war in den letzten Jahren in erster Linie durch das sehr tiefe Zinsniveau sowie die zusätzlichen Regulierungsmassnahmen bei der Hypothekarkreditvergabe geprägt.» Und höhere Preise schränken grundsätzlich den Kreis an potenziellen Nachfragern ein.

Intakte Eigentumsnachfrage

Unabhängig des Preisanstieges und der möglichen Zinsentwicklung präsentiert sich der Immobilienmarkt für selbstgenutzte Liegenschaften nach wie vor in einem robusten Zustand. Die Nachfrage dürfte also bestehen bleiben. Wohneigentum bleibt gefragt. «In Anbetracht des nach wie vor sehr tiefen Zinsniveaus präsentiert sich das Umfeld für Hypotheken weiterhin sehr attraktiv», bestätigt Martin Loosli.

Auch Stefan Heitmann von 
MoneyPark sieht keine Zeichen, dass 
die Zinsen nach oben explodieren könnten. Im Gegenteil. «Ich sehe nur einen sehr moderaten Aufwärtsdruck bei den Hypothekarzinsen.» Die Hypothekarkunden dürften deshalb noch sensitiver auf die Konditionenunterschiede der Zinse reagieren und zum Schluss bleibt noch die eine Frage, welche Hypothek aus der 
grossen Palette auszuwählen ist. Lange oder kurze Laufzeiten? Libor oder feste Laufzeiten? «Ein Produktmix aus Festhypothek mit langer Laufzeit und Libor-Hypothek stellt eine mögliche Option dar», sagt Irina Martin.

Damit profitiere man als Kunde zum einen von tiefen Zinsen, zum anderen sichere sich der Kunde bei steigenden Zinsen zumindest teilweise ab. Eine einfache Empfehlung, die für alle Kunden passe, gebe es nicht, meint Alexander Ocker. «Raiffeisen empfiehlt ihren Kundinnen und Kunden jeweils, sich im Detail über ihre aktuelle und mögliche zukünftige Situation bewusst zu werden.» Damit ist die Wohn- und die Arbeitssituation wie auch der Blick in die Zukunft gemeint. Neben der beruflichen, privaten und finanziellen Situation haben auch das Alter und die Lebenssituation einen Einfluss auf die Ausgaben, ergänzt Heitmann von MoneyPark.

So oder so empfiehlt sich ein Gespräch mit der Hausbank oder mit einem unabhängigen Hypothekarvermittler. Bereits in einer frühen Phase wie alle angefragten Institute bestätigen. Die Hypothekargeber wissen um die Ansprüche und Wünsche der Eigenheiminteressenten. Sie stehen mit Rat und Tat zur Seite, damit die Kunden mit den Spezialisten abklären, welche Form von Wohneigentum und welche Finanzierungsform zu ihnen passt.